こんな記事の需要が司法書士以外にあるのか疑問ですが、とりあえず申請出来たので、メモ帳代わりに投稿しておきます。
現在、租税特別措置法第８４条の２の３の規定により、①死亡した相続人名義に登記を行う場合と、②１０万円以下の土地については登録免許税が非課税となっております。
このうち、①の場合で、生存している共有者と共に登記を行う場合は、死亡した相続人名義のみ非課税という扱いになっております。
また、②の適用に関して、持分割合の相続は、その相続分割合が１０万円を超えるか否かで適用の可否が決まります。
それでは、被相続人Aの相続につき、相続人B、Cと死亡している亡D名義の登記を行う場合で、土地の評価額が１２万円だと仮定した場合を想定します。
この場合、②のみの適用は評価額が超えるためできませんが、①と組み合わせた場合、移転する持分が８万円と言えるのではないかと思い、申請を行ったところ、無事に受理されたという次第であります。
ただ、①の条文の書き方では、「登録免許税を課さない」となっており、登録免許税額から、①の相続分割合に基づいて非課税にされるという解釈もあり得ると思うので、皆様が申請をされる場合は自己責任で宜しくお願いします。
ちなみに非課税の根拠には、「租税特別措置法第８４条の２の３第１項及び租税特別措置法第８４条の２の３第２項により非課税」と記載しました。
この条文ができたときは、①について使う機会は無いのではないかととも思いましたが、使う機会がありましたね～・・・。
まぁ、また何か珍しい登記をしたら投稿します～
それではまた
最近とても忙しかったのですが、少し余裕ができたので近況報告です～。
まぁ、忙しいことは良いことです。
とりあえず皆様、食生活には気を付けましょうとだけ述べておきます。
私は先日、尿管結石になりまして、病院に着くまでの間、神様への懺悔をしておりました。
（このような時期に医療資源を浪費させてしまい申し訳ない・・・。）
今は水を大量に飲んでおりますが、ある程度体調も回復したような気がします。
業務には支障がないのでバンバン依頼をして頂けるとこちらも助かります～。
まぁ、暫くは生命の水ではなく、普通の水で生活ですね。
夏になれば余裕ができると思うので、その時に色々投稿していきます
それではまた
本日は当職の誕生日となっております。
前回の誕生日も緊急事態宣言下のことだったので、来年こそは状況が改善していれば嬉しいですね～
というか来年になったら、当職は３０歳になる訳ですが、これはこれでキツイ現実ですね
少し前まで遊びまわっていたのにもう３０になるとは・・・。
時間が経過するのも本当に早いものです。(´・ω・`)
ちなみに、兵庫県の司法書士で３０歳未満の司法書士は、兵庫県全体の司法書士のおよそ１％に相当するそうです（令和３年３月３１日時点）
ソシャゲならＵＲかＳＳＲみたいなもんですかね～
これからも末永くお付き合いのほど宜しくお願い致します。
それではまた
最近は、相続登記の義務化に関する話題を出してきましたが
今回は趣向を変えて、長期相続登記等未了土地について話していきたいと思います。
そもそも「長期相続登記等未了土地」とは何ぞやという話ですが
簡単に言えば、地方公共団体等の要請に基づいて、登記官が土地の所有者を調査した結果、当該土地の所有者が死亡してから３０年以上経過していることが判明し、当該土地の登記記録に「長期相続登記等未了土地」の付記登記がなされたものを指します。
この登記がなされると、土地の所有者の相続人のうちの一人に、長期間相続登記がなされていない旨の通知が法務局より届くことになっております。
現在の法体系の下では、権利に関する登記（相続登記など）は申請する者の意思に委ねられています。すなわち、不動産の売買をしても、登記しなくても良いですし、ローンの弁済が終わって、銀行から抵当権の抹消書類を渡されても、登記をする義務はありません。（もちろんしない事の不利益は自分が受けることになりますが）
しかしながら、相続登記をしない人が、立法者の予想よりもはるかに多かったのか、現在、九州の面積に匹敵する土地の所有者が分かっていません。
そこで、現在、相続登記の義務化の話が出てきている訳ですが、所有者不明土地の解消作業の一環で、登記官が調査を行う「長期相続登記等未了土地」の制度も行われています。
では、長期相続登記等未了土地の登記がなされるとどの様な効果が生じるのかについてですが
まず、先ほど説明した通り、①法務局から長期間相続登記がなされていない旨の通知が送られてきます。どういう基準で誰に送られるのか不明ですが、恐らく被相続人に近い人であって、不動産から近い方にお送りしているのではないかと予想します。
①の書類が届いた後、相続人がその書面をもって法務局へ行き、手数料を収めれば、②法定相続情報を取得することができます。これは、相続登記の際の戸籍や住民票の代わりになるものであり、実際の登記手続きでも使用可能です。また、住所が記載されているため、他の相続人へ連絡を取ることも可能となっております。
つまり、最大のメリットは、登記手続きにおける戸籍集めをしなくても良いということです。
以上、長期相続登記等未了土地に関する説明を行いましたが、個人的には気になる点もあります。
まず、「戸籍集めをしなくても良い」という点について
明治時代の相続手続きを行う際、場合によっては戸籍の費用だけで５万円程かかる可能性があります。もちろん交通費や手間を考えれば、それ以上の負担になる可能性があります。この費用負担を相続登記をしなかった者が享受できるというのは、どうなのでしょうか？真面目に登録免許税を支払った国民に対してメリットがないのでは無いかと思えなくもないです。もちろん誘導行政の一種だと言われればそれまでなのですけどね
また、相続人間で適切なやりとりができるのかという点も気になります。「住所が記載されているため、他の相続人へ連絡を取ることも可能」と上記に記載しましたが、実際にそこに居住している保証もありませんし、手紙を送っても返送されない可能性もあります。場合によっては「住所 アメリカ合衆国」ということもあり得ます。すなわち、これによって相続手続きが円滑に進むかというと、必ずしもそうではなく、難しい場合があるということです。
最後に、どれくらいの相続人が、登記をするのかという点です。長期相続登記等未了土地は地方公共団体の要請によって、登記官が調査するという関係上、長期相続登記等未了土地とは地方公共団体が最も登記してほしい土地であるということが考えられます。それはすなわち、まちづくりにおいて何らかの処理が必要な土地であることが考えられます。それが道路の拡幅工事なのか、崖崩れ防止の為の土地なのかは分かりませんが、不動産価格が高額でない土地が対象となっている可能性があります。そのような土地の為に手間を惜しんで、登記をするのかというのが気になっている点であり、円滑な相続登記を求めるのであれば、より充実した誘導行政が必要なのではと感じる部分ではあります。
話をまとめると
相続登記にかかる費用を国が負担すれば、もっと登記をして貰えると思いますがどうでしょうか？法務省さん！
という話でした(´・ω・`)
さらに発展して司法書士報酬の補助とか出せば、他士業とかもこっそり参入してカオスな事になりそうですけどね
まぁ、不動産登記制度の本来の趣旨からいってもあり得ない話なんですが、この話は不動産の登録免許税の話で解説しましょう
それではまた
前回の投稿から時間が少し空きましたが元気にしております。
さて、改めて相続登記が義務化された時の未来予想でもしたいと思います。
今回も、司法書士の独り言ですので、あまり真に受けないで下さいね。(´・ω・`)
今回の予想は「登記事項証明書が分厚くなる」
登記事項証明書とは、不動産の証明書に当たるもので、人間で言うところの戸籍のような存在になります。
因みに、この証明書は、一定の手数料を収めることで誰でも閲覧することが可能です。
登記事項証明書には様々なことが記載されていますが、ざっくりと説明すると、種類や面積が記載された①表題部と、不動産の所有者や担保権者の情報が記載された②権利部があり、権利部はさらに、所有権に関する事項が記載された甲区と、それ以外の権利の事項が記載された乙区があります。
では、何故これが将来的に分厚くなるのかというと、登記事項証明書の分厚さは、その不動産になされた登記の回数によって増加していくものであり、それが、相続登記の義務化より、急激に増加する可能性があるからです。
例えば、甲土地を所有するPさんが死亡して、その相続人がA、B、Cの三人だったとします。
この場合、司法書士が関与していて、相続人間で争いが無ければ、99％単独所有の名義にします。つまり、仮にＡが所有者になるという場合は、ＰからＡ名義に相続手続きを行います。
そして、この時、登記事項証明書には、Ｐが甲土地を取得した次の順位番号で、Ａ名義の所有権移転がなされることに成ります。
人によっては上記の流れが当然だと思うかも知れませんが、別のパターンも存在します。
例えば、乙土地を所有するＱさんが死亡して、その相続人がA、B、Cの三人だったとします。
この場合、相続人間で話がまとまらなければ、相続人は単独で、他の相続人を含めた相続登記を行うことが可能です。つまり、乙土地について、とりあえずA、B、Cの共有の名義にすることが可能なのです。
そして、登記事項証明書には、ＰからA、B、Cの共有名義の所有権移転登記が行われることとなり、Ａ単独名義にするには別途登記手続きを行う必要があります。
現状の法制度では、権利に関する登記は任意であり、一度の手続きで終結する前者と異なり、後者の手続きにはメリットがあまりありません。
ところが、相続登記が義務化されれば、相続人が罰則を逃れるために、安易に後者の手続きを行い、権利関係が複雑化する可能性があります。
先ほどの乙土地の事例で言えば、ＰからA、B、Cの共有名義の所有権移転登記が行われた後、Ａが死亡し、その相続人はＤ、Ｆであり、Ａ持分についてＤ、Ｆ共有名義のＡ持分全部移転登記が行われた。その後Ｂが死亡し・・・。という事情が連続して発生すれば、単独名義にするための労力が増大しますし、争いの元になる可能性が高くなります。
ついでに言えば、これを単独所有にするために何度も登記を行えば、登記事項証明書は非常に複雑なものになり、かつ分厚くなるでしょう。
ちなみに、登記事項証明書は一定のページ数を超えると、値段が少し高くなります。紙資源の無駄になりますし、可能であれば、綺麗な登記事項証明書を維持したいですね。
分厚い登記事項証明書を見てみたいという方は、敷地権化されていないマンションの土地か、某食品の通信販売を営んでいた本社ビルの登記事項証明書を探してみてはいかがでしょうか？ まぁ、見ても面白いものではありませんけどね。
今回のまとめとしては、安易に共有名義で登記するのはやめましょうということです。これは一時的な方法であり、根本的な解決策ではありません。
必ず、自分の代で問題を解決するという意思を持って行動してくださいね。
それではまた
前回に引き続き、相続登記の義務化について語りたいと思います。
未来予想と題してますが、居酒屋でおっさんが語っている内容と大差ないくらい適当なので、話半分に聞いてください。
では、改めまして
大予想その壱「自分で相続登記ができるという宣伝文句で ＡＩ（笑）を駆使した業者が出てくる」
予め伝えておきますが、司法書士という立場でＡＩを馬鹿にしているわけではなく、また、特定の業者を誹謗中傷するものでもありません。私自身、Googleの予測・推測の技術やYouTubeのおすすめ動画は便利だと思っていますが、ＡＩ技術で士業が終わるという主張やＡＩで全てが便利になるという主張には疑問を持っております。
ところで、私が司法書士になるために覚えた不動産登記の書式例は１００種類ほどあると思いますが、これらの申請書はひとつひとつ記載の方法が決まっています。１００人司法書士が居て、同じ事例で申請書を書く場合、恐らく全て同じ申請書だと思います。これは、厳格なルールが存在することにほかなりません。
例えば、登記申請書の最初に記載する登記の目的については「相続」を原因とする所有権移転登記をする場合、①「所有権移転」②「〇〇（亡くなった人の名前）持分全部移転」③「所有権移転及び〇〇（亡くなった人の名前）持分全部移転」くらいしか種類がありません。これを判断するのにＡＩという技術が必要なんでしょうか？ 書類作成にあたって、質問に答えるというステップがあれば、簡単なアルゴリズムのことをＡＩと呼んでいるのではないか？と思っています。
私が調べたところ、あくまでＡＩ等が申請書を作成と言うのは、商業登記に限って門戸が開放されており、不動産登記で行っている業者は発見できませんでしたが、相続登記が義務化されることになれば、手を出そうとする業者がでてくる可能性は否定できません。
もっとも、読み取った書類から、必要なデータを抽出することができるＡＩが出てくれば、本当に便利な世の中になると思います。独特な字体で読みにくく、時々役所がミスをしている古い戸籍などを自動で読み取ってもらえるなら、法務省が頑張っている長期相続等未了土地問題の解決に役立つでしょう。ところで、ＡＩの類似のものから予測するという特性上、古い戸籍謄本のデータが必要になるのではないかと思いますが、プライバシーが多く含まれる情報を、ＡＩに読み取らせて大丈夫なんですかね？ あんまり詳しくないので分かりませんけど
実際、ＡＩを利用した不動産登記手続きの門戸開放を行う場合、他所で作成された書類を使用しなければならないという点が、大きな問題になると思います。すなわち、商業登記手続きでは、自分で作成した議事録等を添付すれば足りますが、不動産登記における相続手続きを行う場合、役所で発行された戸籍をＡＩが読み取ることが出来なければならないため、完全な自動化は難しいのではないかと思います。また、相続によっては、全ての戸籍を取得できない場合もあり、全てシステマティックに手続きができるとは言えないのが現状です。
色々書きましたが、結論として、「今の制度上、不動産登記手続きでＡＩがすべてを行うのは難しいのではないか」というのが個人的な感想です。
まぁ、法務省が否定しないのであれば、ＡＩが参入してもいいんじゃないですかね。ただ、商業登記と異なり、登記手続きには物権変動という重要な要素も絡んできます。仮に、ＡＩが登記手続きを行って、ＡＩの不具合により登記手続きが失敗した場合、誰がその責を負うのか、その点はよく考える必要があると思います。
またＡＩなどの新しい技術については気が向いたときに投稿しようと思います。
それではまた
２月中に記事にしようと思っていたのですが、忙しくて放置していました。
忙しいことは良いことなんですけどね～・・・。
現在、新聞などで公表されていますが、相続登記が義務化されるかもしれないという流れになってきています。
現在の制度上、所有権などの権利に関する登記手続きは、原則個人の自由で行うものであり、それを怠った場合の不利益は民法１７７条の対抗要件などで処理されることになります。
その制度が今回の法改正により、義務化されるということになり、相続が発生した場合は、必ず登記手続きをしなければならないということになります。
今まで個人の自由で、登記をしなくても良かったものが、しなければならないということになれば、その手続きを代行する司法書士の業界は大いに盛り上がることが予想されますが、個人的に、少し気になる部分もあるので、何度かに分けて記事にしていこうと思います。
まぁ、私から言えることは、早めにやっても損はないですよということですね。
所有権放棄の制度もできるみたいなので、要らない土地なら検討してみても良いかもしれませんが、何もせずに放置して、相続人が増えることのメリットは全くありませんからね。
８月３０日に受験した簡裁代理の結果発表が１２月１日に行われました。
いや～無事に合格して本当に良かったです～
今思い返せば、過去に受験した平成２９年度と平成３０年度の試験については、殆ど試験勉強することなく受験しましたが
無謀でしたね～・・・。受験代もタダではないので、本当に勿体ないことをしたと思います。
さらに言えば、認定を持っていないことで、機会損失もありましたから、本当にすぐに合格するべきでしたね
司法書士に合格したての方は、私のような人間を反面教師にして、真面目に勉強してから受験しましょう
私の経験ですが、要件事実を勉強するのに飽きたら、過去問を解いて、過去問の答えも覚えてしまえば理解が進んだような気もします。
まぁ、これで同期の司法書士にようやく合格したと挨拶ができますね
（今更かよとツッコミを入れられそうですが・・・。）
事務所のＵＲＬにある１１０６は兵庫県での登録日を示しております。
つまり、先日の１１月６日を以て事務所開業一周年を迎えることになりました。
いや～当初は何の準備もせずに独立したので、ヤバいんじゃないかと内心思ってましたが
皆様のご支援もあり、どうにか一周年を迎えることができました。
独立した後の業務に悩んでいる人に対するアドバイスとしては
「とりあえず受託してみろ」の一言だけ述べておきます。
私自身投資用不動産の取引がメインだったので、独立当初は分からない業務の受託に躊躇しており
「分からん業務だ ここは見送りだな」（´・ω・｀）
といった感じの余裕ぶったバッター気分でしたが、ある時から考えを改め
「分からん業務だ でもやってみよう」（｀・ω・´）と思うようになりました。
ボールを投げられた方は本当に困ってこちらに投げてこられたので、それを見逃すのは勿体ないというものです。
（もちろん打ち返すのは、日々の修練があってこそのものですが）
自分の知らない業務でも、同期が知っていたり、本にヒントが書かれていたりするもので、私も本当に助けて頂いています。
これからも皆様からのボールには全力でお返しできるように努力してまいりますので
今後とも宜しくお願い致します。
最近、行政改革の一環として、行政文書に「はんこ」を使用しなくなるかも知れないというニュースがでてきましたので
銀行員と同じくらい印影を確かめる職業の人間として思うところを述べたいと思います。
例えば貴方が、銀行から不動産を担保にお金を借りたとします。
そのとき、金銭消費貸借契約書と抵当権設定契約書、銀行によっては登記原因証明情報と題する書面に署名・押印することになるでしょう。
また、司法書士が同席していればその場で委任状も署名・押印すると思います。
上記の書面の内、法律の規定により実印で押印しなければならないのは、司法書士に対する委任状だけです。
それでは、他の文書に押印は必要ないかというと、恐らく銀行は署名だけでは認めてくれません。
これは、銀行側の一種の保険であり、押印されていることによって、債務者の側から、文書の成立を否定しにくい状態にしているのです。
「何をそんな当たり前のことを言ってるんだ？」と思われる方も居るかもしれません
それでは、仮に「はんこ」が廃止された場合、日本人はどうやって有効な文書を作成してくのでしょうか
例えば、不動産購入時に読むことになるであろう重要事項説明書等の文章は結構なページ数になっていますが、全てのページに署名していくことになるのでしょうか？
「いやいやこれからは電子署名で一発だよ」という意見もあるでしょう
電子署名を行う場合は、電子署名とそれを送受信する環境が必要になりますが、まずは全国民が電子署名を取得するところから始まりそうですね。
取得後に電子署名をさせたとして、電子署名をした人は本当に本人なんでしょうか？
以上、はんこ文化擁護派みたいな論調になりましたが、私も何も考えず単なる形式の為に必要な押印は大嫌いで、そういうのは省略してもいいのではと思います。
私の経験ではありますが、司法書士が作成する本人確認情報のように非常に重要な文書については、私自身本当に何度も自問自答しながら職印を押印しておりますが、これが私の署名になったら、どう変わるのか？ 気軽に作成してしまうのか、もしくはそこまで変わらないのか等、色々思うところはあります。
ちなみに私見ですが、不動産登記の申請において、実印の押印と印鑑証明書の添付がなくなることは暫く無いと思います。
これは、登記識別情報が盗まれた場合に、勝手に登記されるのを防ぐ手段として印鑑と印鑑証明書が必要であると法務省が述べており、これに代わる手段が用意できない限り、はんこ文化は残るだろうと思います。
まぁ、私としては、職印の作成に安くないお金を払っているので、もう少しはんこ文化には頑張ってもらいたいと思います。